Il existe de nombreux types de dispositifs de défiscalisation en France, mais ici on va parler plus particulièrement du déficit foncier. Il s’agit d’un mécanisme qui aide les investisseurs à réduire le montant de leur impôt sur le revenu net global au cas où le coût de ses charges est supérieur au montant de ses loyers. Il peut même arriver qu’un propriétaire bailleur ne perçoive pas du tout de loyer alors qu’il doit couvrir des charges foncières importantes relatives à des lourds travaux de rénovation. Dans les deux cas, c’est le résultat négatif ou déficitaire qui a entraîné l’appellation de « déficit foncier ».
Fonctionnement du Déficit Foncier
En général, celui qui donne en location un bien immobilier non-meublé est tenu de déclarer ses revenus fonciers auprès de l’administration fiscale. Par conséquent, celui-ci doit payer un impôt sur le revenu net foncier. En même temps, il doit également supporter toutes les charges qui sont liées à son activité telles que : les frais de gestion par local ; les rémunérations des gardes et concierges ; les frais de gestion locative ; la taxe foncière ; les provisions pour charges de copropriété ; les primes d’assurance ; les travaux de réparation ; les travaux d’entretien ; les travaux d’amélioration et toutes les autres dépenses qui reviennent au bailleur. Ce qui va donc l’emmener dans une situation de déficit foncier si le montant des loyers ne couvre pas toutes ces dépenses. Cependant, le déficit foncier constitue une solution intéressante pour surmonter cette situation, voire même pour en tirer avantage. De plus, il peut être adopté par un particulier, par les associés d’une SCI ou Société Civile Immobilière, et aussi par les détenteurs de parts d’une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier.
Illustration du mécanisme de déficit foncier
Pour apporter encore plus d’explication sur ce dispositif fiscal, on parle de déficit foncier lorsque par exemple une personne est propriétaire de plusieurs logements et/ou appartements qu’il donne en location. Certains de ces biens immobiliers peuvent présenter être en excédent mais d’autres peuvent être déficitaires. De ce fait, il peut réaliser une compensation entre immeubles pour avoir un solde positif. Ainsi, l’administration fiscale va lui imposer un montant d’impôt sur le revenu qui suit le barème normal. Par contre, si ce solde est négatif, le propriétaire peut bénéficier des avantages fiscaux de la Loi de Déficit Foncier mais à condition que le contribuable le déclare dans le cadre de revenus taxés selon le régime réel d’imposition et non en tant que régime micro-foncier.
